Здача житла в оренду - це спосіб отримання додаткового доходу для власників квартир, однак, щоб успішно здавати квартиру, потрібно дотримуватися певних правил

На актуальні запитання про здачу квартиру в оренду відповідають фахівці Департаменту правового забезпечення ДМР.

Чи потрібен договір оренди

Договір оренди - це ключовий документ, який регулює відносини між орендодавцем та орендарем. Відповідно до статті 759 Цивільного кодексу України, документ дозволяє офіційно передати майно у користування та захистити обидві сторони у разі спорів.

У договорі слід обов’язково зазначити:

  • Адресу квартири, площу та кількість кімнат.
  • Суму орендної плати.
  • Строк оренди.

Які умови обов’язкові при укладенні договору оренди квартири

  • визначення нерухомості, яка передається в оренду (адреса квартири, метраж, кількість кімнат);
  • розмір орендної плати (це обов’язкова умова договору оренди квартири. Про здачу квартиру на безоплатній основі мова піде нижче);
  • строк оренди (від його тривалості буде залежати форма договору: проста письмова чи нотаріальна).

Крім основних умов, договір можна доповнити додатковими пунктами, які будуть регулювати щоденні взаємини з орендарем та спростять вирішення потенційних конфліктів:

  • гарантійна сума захищає орендодавця від ризиків, якщо орендар завдасть шкоди майну або порушить умови договору;
  • оплата комунальних послуг;
  • утримання домашніх тварин;
  • відшкодування шкоди;
  • аварійні ситуації.

Також важливою є норма ст. 776 ЦКУ, згідно з якою поточний ремонт повинен здійснювати орендар, а капітальний - орендодавець. Але цей розподіл може бути змінений у договорі за домовленістю сторін.

Також варто укласти акт приймання-передачі квартири як окремий документ. У ньому може бути зафіксовано дату передачі майна орендарю, стан квартири та перелік меблів і техніки з їх моделями та серійними номерами. Це спростить процедуру відшкодування у випадку пошкоджень. До акту можна долучити фотознімки, що відображають поточний стан квартири.

Фахівці з Департаменту просять звернути увагу, якщо квартира передається в безоплатне користування, укладається не договір оренди, а договір позички, що регулюється статтею 827 ЦКУ.

Читайте також: На Дніпропетровщині оренда квартир "з'їдає" найбільшу частку середньої зарплати - дослідження

Чи необхідне нотаріальне посвідчення договору оренди

Якщо строк оренди перевищує три роки, то договір потребує нотаріального посвідчення. У протилежному випадку такий договір може бути визнаний недійсним.

Чи діє автоматична пролонгація договору оренди

Якщо договір укладений менш ніж на три роки, проте за правом автоматичної пролонгації триває довше, нотаріальне посвідчення не вимагається.

Читайте також: Чи дійсно орендарі, які довго знімають житло, можуть на нього претендувати - коментар юриста

Як оподатковуються доходи від оренди квартири

Орендна плата вважається доходом і підлягає оподаткуванню. Фізичні особи повинні сплатити 18% податку на доходи фізичних осіб (ПДФО) та 1,5% військового збору. Щоб задекларувати доходи, потрібно подати щорічну декларацію про майновий стан та доходи до 1 травня року, наступного за роком отримання доходу. Податок необхідно сплатити самостійно.

Для оптимізації податкового навантаження є можливість зареєструватись як фізична особа-підприємець (ФОП) на спрощеній системі оподаткування (єдиний податок) і обрати 2 або 3 групу оподаткування. Але є обмеження: можна здавати не більше 400 кв.м. житлової нерухомості або 900 кв.м. нежитлової.