Плануєте купити квартиру? Готуйтеся пояснити податковій, звідки у вас гроші. З 2026 року в Україні посилюють контроль за ринком нерухомості: нотаріуси звітуватимуть про реальні ціни, а покупців із "мінімалкою" чекають перевірки.
Ера купівлі нерухомості за "гроші в пакеті" добігає кінця. З 1 січня 2026 року в Україні кардинально змінюються правила гри на ринку житла. Державна податкова служба (ДПС) запускає жорсткий механізм контролю, який унеможливить придбання квартир чи будинків без офіційного пояснення походження коштів.
Нововведення спрямовані на боротьбу з тіньовою економікою та виявлення невідповідностей між реальним стилем життя українців та їхніми задекларованими статками.
Нотаріуси під ковпаком: як працюватиме нова система
Ключовою ланкою у новій системі контролю стануть нотаріуси. Саме вони передаватимуть податківцям всю "підноготну" угод купівлі-продажу. З 2026 року змінюється формат звітності:
- Державні нотаріуси продовжуватимуть подавати звіти щомісяця.
- Приватні нотаріуси перейдуть на квартальну звітність, але з обов'язковою деталізацією по кожному місяцю.
Головна зміна — це обсяг інформації. Відтепер у звітах фіксуватимуться:
- Персональні дані всіх учасників угоди.
- Реальна ринкова вартість нерухомості.
- Точна сума сплачених податків.
Математика від податкової: доходи проти витрат
Уся інформація від нотаріусів автоматично потраплятиме до бази даних ДПС. Система працюватиме за простим алгоритмом: порівнюватиме вартість придбаного майна з офіційними доходами покупця за всі попередні роки.
Читайте також: «Оплатив - і все одно винен»: як газові компанії нараховують борги українцям
Якщо українець, який офіційно отримує мінімальну зарплату, купує елітну нерухомість за мільйони гривень, система автоматично "підсвітить" цю операцію як ризикову. Це стане підставою для:
- Надсилання офіційних запитів з вимогою пояснити походження коштів.
- Проведення поглиблених податкових перевірок.
- Донарахування податків (19,5% з різниці між витратами та доходами), якщо легальність коштів не буде доведена.
Заниження ціни в договорі більше не врятує
Багато років на ринку нерухомості існувала схема штучного заниження вартості житла в договорі купівлі-продажу ("оціночна вартість"), щоб сплачувати менше податків. Юристи попереджають: з 2026 року цей метод стане небезпечним.
Податкова служба матиме доступ до даних про реальні ринкові ціни на об'єкти. Якщо в договорі буде вказана підозріло низька сума, це стане червоним прапорцем для інспекторів і приводом для перевірки як покупця, так і продавця.
До чого готуватися покупцям?
Тим, хто планує придбання житла, варто вже зараз дбати про фінансову "білизну". З 2026 року для спокійної угоди необхідно буде мати документальне підтвердження джерел коштів. Це можуть бути:
- Довідки про офіційні доходи (зарплата, дивіденди).
- Документи про продаж іншого майна.
- Офіційно оформлена спадщина або договір дарування.
- Задекларовані заощадження.
Експерти ринку прогнозують, що приховати факт дороговартісної покупки стане неможливо, адже всі операції будуть зведені в єдину прозору систему моніторингу.
Нагадуємо, заборгованість українців за комунальні послуги сягнула 92 млрд грн, що загрожує енергетичній системі. За даними Міністерства розвитку громад, станом на 2025 рік борги населення України за електроенергію, тепло, воду та газ перевищили 92 млрд грн, створюючи ризики для стабільної роботи енергосистеми. Найбільше заборгували жителі Києва, Харкова, Дніпра, Одеси та Кривого Рогу.