Чотири роки з моменту запуску вільного ринку землі в Україні виявили як успіхи, так і проблеми: ціни зросли, війна та юридичні перепони стримують розвиток - експерти б'ють на сполох

З 1 липня 2021 року Україна ввійшла в еру вільного ринку землі, пройшовши два етапи реформи: спочатку фізичні особи, а з 1 січня 2024 року – юридичні особи отримали право на купівлю. Іноземці досі виключені, а їхній доступ можливий лише через референдум, що в умовах війни малоймовірний. Конституційний суд "завис" над питанням скасування земельного закону, що додає невизначеності. Крім того, у  Конституційному суді України «зависло» питання відміни земельного закону, тобто це ще одна «міна» сповільненої дії, яку або «деактивують», або вона «розірветься» у свій час і змінить обличчя земельного ринку по новій. Опитування AgroPolit.com показало неоднозначну оцінку: 29% вважають ринок "поганим через дерибан", 25% – "супер, бо купили землю", по 23% – "складно" або "нейтрально".

Статистика та динаміка ринку

Ринок сільгоспземель оцінюється в $2 млрд (46 млрд грн), з щорічним зростанням на $0,5 млрд. Реальна ціна 1 га – $2 тис., а за 4 роки продано 1 млн га (4% підконтрольних земель). До 2024 року укладалося 10 тис. угод на місяць, після допуску юросіб – 12-13 тис. Однак лише 1,5% земель змінили власників, що вказує на консервативність ринку. Війна спричинила зупинку в березні 2022 року, але після відновлення реєстрів ціни зросли з 35-40 тис. грн/га до 55-65 тис. грн/га. У гривні зростання стійке, але в валюті – менш оптимістичне. Кібератака росії в грудні 2024 – січні 2025 року паралізувала реєстр на місяць, але ринок відновився.

Читайте також: Поет та перекладач Сергій Злючий з Кам'янського презентував землякам власну книжку

Андрій Мартин, заступник голови Асоціації "Земельна спілка України", підкреслює: "Допуск юросіб зробив ринок чеснішим, вони платять на 40% більше, усуваючи транзакційні витрати". Володимир Нагорний з агенції "Володар" хвалить прозорість: "Ринок не допускає тіньовий капітал, пропозиція зменшується – з 14,2 тис. угод у квітні до 6,2 тис. у травні". Леонід Козаченко з "Української аграрної конфедерації" порівнює: середня ціна в Україні – $2,25 тис./га, в ЄС – $9,2 тис./га, але українська земля якісніша.

Вартість оренди та виклики

Оренда землі зросла з $100-150/га до $200-300/га, але війна вплинула: на лівому березі дешевше, на заході – дорожче через попит. Основні проблеми: зменшення пропозиції, відставання нотаріальних послуг від цифризації (авто за $100 тис. оформлюють в "Дії", землю – тільки в нотаріуса), доступ до капіталу. Козаченко пропонує обмежити власність до 0,5% усіх сільгоспземель на одного суб'єкта, як у США, щоб уникнути монополізації. Нагорний закликає створити аграрний банк на базі держбанку для кредитів малим фермерам (потрібно 50 млрд грн), що додасть 1,5-2% до ВВП.

Зникнення 11,4 млн га державної землі (2014 рік) – ще один виклик: 25% передано громадам, 600 тис. га – у НААН. Експерти прогнозують подвоєння цін до 2030 року за сприятливих умов, але потрібні зміни: лібералізація з обмеженнями, цифризація, фінансування.

Майбутні перспективи

Ринок потребує реформ: уникнути монополізації, посилити конкуренцію, створити земельний банк. Без цього зростання цін може сповільнитися, а референдум для іноземців – відкладений. Успіх залежить від вирішення юридичних і економічних бар'єрів.

Держава має запобігти створенню аграрних монополій, здатних взяти під свій контроль більшість української землі, вважає голова "Української аграрної конфедерації" Леонід Козаченко. Для цього має бути ухвалений закон, який заборонятиме будь-кому приватизувати понад 0,5% від загального обсягу сільськогосподарських земель України. Це дасть змогу уникнути перекосів в аграрному ринку та в агровиробництві, переконаний експерт.

Нагадаємо, що у 2025 році в Україні планується запровадження нової моделі пенсійного забезпечення, ключовим елементом якої стане система так званих “пенсійних балів”. Згідно з проєктом пенсійної реформи, розмір пенсії складатиметься з двох частин: базової та страхової. Базова частина становитиме 30% від мінімальної заробітної плати. Страхова ж частина залежатиме від кількості пенсійних балів, які нараховуються за офіційний трудовий стаж.